Como renegociar nuestro alquiler (V)

Hay que tener en cuenta que si hay alguna modificación de la renta, de manera indefinida, si va a ser necesario formalizar un nuevo contrato, en cualquiera de los casos. Y, ¿Cuáles son los puntos fuertes de un inquilino, para poder lograr una rebaja en el alquiler?

 -En el momento de la negociación, hay que tener en cuenta si el inquilino posee un historial de buen pagador, se ha caracterizado por un buen comportamiento, por cuidar el inmueble y no ha dado ningún tipo de problema al arrendador, va a ser mucho más fácil lograr una rebaja. Para esto, hay que conocer el contrato y las cláusulas, en todo caso, al detalle. La mejor forma de conseguir un nuevo acuerdo va a ser la negociación entre las dos partes; ya que, con educación y con respecto, todo puede ser susceptible de llegar a pactarse.

 -Ser realistas con la actual situación del mercado: según datos aportados por el portal inmobiliario Fotocasa, el precio medio de las rentas ha caído alrededor del 25%, desde el estallido de la burbuja inmobiliaria a finales del 2007 y un 3%, durante el último año. Si el inquilino ha encontrado una serie de ofertas de alquiler, en la misma zona o similar, va a tener mucho más fácil llevar a cabo la renegociación de su contrato.

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Como renegociar nuestro alquiler (III)

A la hora de poder renegociar un alquiler, debemos tener en cuenta las siguientes propuestas

 -Reducir el tiempo del contrato. Se busca una disminución en el plazo inicial de la prórroga obligatoria o forzosa, por esta razón, el período mínimo de los contratos de arrendamiento va a pasar de los cinco a los tres años, y, en el caso de la prórroga tácita, nos encontramos de tres a un año. De esta manera, el límite legal para poder permanecer en un piso de arriendo, se va a reducir a la mitad y la Ley solo va a amparar a los inquilinos a lo largo de cuatro años, en vez de los actuales ocho, que venía siendo hasta ahora. 

-Actualización de rentas al margen del IPC: en los futuros contratos, la modernización, año a año, de las rentas, que está ligado al IPC general, podrá ser pactada por las partes, que estén al margen de la inflación, aunque no figure dentro del contrato. Esta medida va a entroncar con la posibilidad de poder renegociar el precio del alquiler, pues, aunque no posee carácter retroactivo y será aplicable sólo en el caso de los nuevos contratos, hay que señalar una opción que ya era mucho más factible.

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Como renegociar nuestro alquiler (II)

Lo primero, hay que tener en cuenta la nueva normativa sobre el alquiler. El Consejo de Ministros ha aprobado, el pasado mes de mayo, el anteproyecto de Ley, por el que se realizan cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la de Enjuiciamiento Civil. Así, según el propio Ejecutivo, con estas nuevas medidas, que no van a entrar en vigor, hasta este mes de septiembre, cuando el Congreso lo acuerde de manera definitiva, lo que se pretende es lograr una mayor flexibilidad dentro del mercado del alquiler. Este mercado nos muestra, todavía, unas cifras bastante exiguas, si los comparamos, con el de otros países. En España, sólo un 17% de la población vive en una vivienda en alquiler, frente al 29% de media de la Unión Europea y muy lejos de datos como: el 38% en Francia, el 47% en Alemania o el 56% en Suiza. Varios expertos han señalado que el objetivo de fomentar el alquiler puede verse truncado, por varias razones; pues si lo que se busca es proteger a la persona que alquila, los inquilinos podrían llegar a verse en una situación de desprotección y de inestabilidad, que sería bastante perjudicial. 

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Como renegociar nuestro alquiler

Si el inquilino posee una trayectoria de buen pagador, no ha dado ninguna clase de problemas y maneja ofertas, por la misma zona, será mucho más sencillo poder conseguir una rebaja en el alquiler. Para muchos arrendantarios, hacer frente al pago del alquiler, mes a mes, es cada vez más complicada. La tasa de desempleo ha alcanzado el 24, 63% a lo largo del segundo trimestre del 2012, llegando a la cifra de casi 5,7 millones de parados, a lo que hay que unir los distintos recortes, rebajas o las congelaciones de sueldo, el aumento del IVA, o subidas en las temidas facturas de la luz, el agua o el gas. Así, nos encontramos con los inquilinos, que, ante la no posibilidad de poder continuar haciendo frente al pago del alquiler, buscan alcanzar un acuerdo con el arrendador, para poder renegociar el precio del mismo. Una solución que, en la mayoría de los casos, va a beneficiar a ambas parte. Pues bien, vamos a tratar los pasos que hay que acometer para poder lograr la susodicha rebaja.

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Desgravar con el alquiler de nuestra habitación (V)

Seguimos tratando cuáles son los gastos, que vamos a poder desgravar del alquiler de nuestra vivienda:

Dentro de los gastos de comunidad, reparación y conservación de nuestra vivienda, no van a entrar las cantidad, que se van a destinar a la ampliación o a la mejora, de la misma, las cuales se van a deducir, solo, vía amortización.

? La amortización del inmueble. Vamos a poder deducir un 3% sobre el mayor de estos dos valores: el coste de adquisición o el valor catastral, sin tener en cuenta el valor del suelo, por el propio desgaste del inmueble. Si el arrendamiento no se extienda por un período de un año, la amortización, como pasa con el resto de los gastos, va a tener una aplicación exclusiva, que va a estar en función del tiempo, que el ben que ha estado alquilado.

Estas son algunas de las ideas que debemos tener en mente, para poder deducir el alquiler de una habitación.

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Desgravar con el alquiler de nuestra habitación (IV)

Ahora, tenemos que tener en cuenta cuáles son los gastos, que vamos a poder deducir, en nuestro alquiler.

Al margen de todas y cada una de las deducciones, que hemos tratado, de las rentas íntegras percibidas, por parte del propietario, gracias al alquiler, el arrendador va a poder deducir los gastos, que son necesarios para poder obtener el alquiler. Estos son algunos de los gastos, que vamos a poder desgravar, sin problemas, en el momento del alquiler de una habitación:

? Gastos que se derivan de la formalización del contrato del alquiler, como pueden ser la gestoría, el registro, las escrituras... subarrendamiento y la defensa del carácter jurídico (por ejemplo, en el caso de que tenga lugar un desahucio).

? Interés del préstamo de la hipoteca: los intereses de los capitales, que son ajenos, que se invierten en la adquisición o en la mejora del bien y de los demás gastos de financiación, siempre que estén a cargo del propietario de la vivienda.

? Los impuestos sobre los Bienes Inmuebles (IBI): o sea, los tributos e impuestos, sobretodo el IBI; pero, por otro lado, tenemos la tasa de recogida de basuras y alcantarillado o contribuciones, que sean especiales.

? Gastos de comunidad, conservación y reparación: como pueden ser los gastos de administración, los de los tradicionales suministros y suministros (como pueden ser los de agua, electricidad o gas), vigilancia, gastos de portería o jardinería; por otro lado, vamos a tener los gastos de los intereses y los gastos de financiación de las pertenencias, que se ceden en la vivienda, como puede ser el mobiliario.

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Desgravar con el alquiler de nuestra habitación (III)

También, debemos tener en cuenta una serie de cosas, como son los cambios que se han sufrido, en los últimos tiempos. Por ejemplo, la Ley de Presupuestos, que se publicó en el BOE de 23/10/2010 ha modificado el tratamiento fiscal del arrendamiento de la vivienda, que es habitual. De cara a la persona que alquila, hay que destacar los siguientes puntos:

? Cambios en la edad límite: hasta el pasado día 31 de diciembre del 2010, la edad límite para poder deducir eran los 35 años; desde el 1 de enero del 2011, la horquilla de edad es de los 18 a los 30 años de edad. Pero, si el contrato de alquiler se firmó con anterioridad al 1 de enero del 2011, la edad del inquilino sigue siendo hasta los 35 años.

? Se amplía al 60%. De la misma manera, desde esa fecha, las deducciones, en el caso de los huéspedes, que no están cumpliendo dichos parámetros, se han ampliando del 50 al 60%.

? Se equiparan, desde un punto de vista tributario, tanto a residentes, como a no residentes de la Unión Europea. Los no residentes de la UE, desde dicha fecha, van a tener las mismas deducciones sobre los rendimientos, que derivan del arrendamiento de vivienda (excepto si estamos hablando de paraísos fiscales) que los residentes, cuando, antes, no habían disfrutado de exenciones.

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Desgravar con el alquiler de nuestra habitación (II)

Cuando la situación se llegue a legalizar, los rendimientos netos, que se van a obtener por un propietario que vaya a poner parte de su vivienda, en alquiler, va a tener que tributar, de la misma manera, en la declaración anual del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF):

-Si el inquilino va a tener entre 18 y 30 años: cuando el arrendatario tiene una edad, que va entre los 18 y los 30 años de edad, y percibe un salario neto por encima del Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), o sea, por encima de los 7.455,14 euros, al año- el arrendatario va a poder deducir hasta un 100% de las rentas, que se obtienen por el alquiler de la habitación. O, lo que es lo mismo, no le va a suponer ningún tipo de coste cara Hacienda, en su susodicha declaración del IRPF; el dinero ingresado, por dicho alquiler, va a estar libre de impuestos. Pero, hay que tener en cuenta que, el arrendamiento va a constituir la vivienda cotidiana del inquilino. Pero, si nos encontramos que el alquiler se hace a varios arrendatarios, entonces, la reducción va a ser del 100%, que se va a aplicar a la parte del rendimiento neto, que va a corresponder a los inquilinos, que estén cumpliendo dichas condiciones.

-El resto de los inquilinos: cuando el arrendatario no está cumpliendo los requisitos, que se han expuesto antes, el propietario va a poder disfrutar de una deducción, que podría ser del 60% de los rendimientos netos, que van a derivar del alquiler a declarar en el IRPF (o sea, los alquileres que se perciben menos los gastos deducibles).

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Desgravar con el alquiler de nuestra habitación

Recuerda que por la renta que se obtiene, por una habitación, podremos deducir hasta un 60%. Mientras, el arrendatario, si tiene entre 18 y 30 años, podrá reducir el 100%. A causa de la crisis económica que estamos viviendo, muchas personas han tomado la decisión de alquilar una habitación, en su vivienda. En la mayor parte de los casos y, aunque, es obligatorio, no se llega a declarar. Y, es que muchos propietarios no llegan a ser conscientes de que, hacer que esta situación sea legal, con sus ventajas y la tranquilidad que nos va a ofrecer, no va a significar ningún coste, para ellos. Hay que tener en cuenta que, hay que tener en cuenta la edad de la persona que alquila la habitación, ya que las rentas obtenidas por el propietario, al llegar a alquilar una parte de su vivienda, puede llegar a deducirse hasta en un 100% en la declaración del IRPF.

-¿Qué tipo de desgravaciones vamos a tener, si decidimos alquilar una parte de nuestra vivienda? Lo primero que debemos pensar, es que debemos recordar que las rentas, que se obtengan, por el alquiler de una habitación, o por parte de la vivienda, se deben declarar, sin tener en cuenta su tenemos un contrato de arrendamiento o no. Hay que recordar que, si Hacienda descubre dicha irregularidad, el propietario va a tener que tributar por el 100% del dinero, que ha ingresado por parte del arrendatario.

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Contrato de alquiler, evitar errores (III)

Seguimos tratando algunos errores que suelen aparecer, si no se tiene cuidado, a la hora de firmar un contrato. Así, ten cuidado con lo siguiente:

- No llegar a revisar la casa ni reflejarlo en el propio contrato. Si el inquilino decide entrar en una casa, donde hay algún tipo de pega, debe dejar por escrito, en el propio contrato, los desperfectos que tiene la vivienda y si el dueño se compromete, realmente, a solventarlos. Si esto no aparece en el contrato, el propietario podría llegar a negarse a hacer esos arreglos, con los que contamos, y el inquilino ya está metido en la vivienda. Se debe incluir, en un anexo, con toda claridad, el mobiliario que hay en el piso, los electrodomésticos y el estado en el que están los mismos.

- Dar por supuesto algo, si no aparece en el contrato. En el momento en el que firmemos un contrato, no debemos dejar ningún punto al azar y todo debe estar plasmado en el mismo. Hay que ser precavidos, ante cualquier tipo de problema, en un futuro, y pedir que se modifiquen aquellos puntos, en los que no estamos de acuerdo.

- No fijar la manera en la que pagamos la mensualidad. Este tema es muy importante, tanto para el inquilino, como para el propietario del piso, que quede escrito en el contrato, la manera de pago, sino, alguna de las dos partes podría excusarse que intentó pagar el dinero -o cobrarlo- y que no pudo.

- Aceptar un aval muy alto o por mucho tiempo de duración. Es lógico que el propietario de una vivienda quiera garantizarse el pago de las cuotas del alquiler. Entonces, puede solicitar un aval bancario. Pero, en ocasiones, la cantidad que se pide es muy alta o que dure un período de varios años. También, deberíamos evitar el adelanto de cantidades altas de dinero, en la medida de lo posible, para poder quedarse con el inmueble. Lo mejor es que lleguemos a una negociación, antes de quedarnos con un dinero que podría ser imprescindible, para nosotros.

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Contrato de alquiler, evitar errores (II)

Seguimos tratando algunos errores, que son bastante frecuentes, a la hora de firmar un contrato de alquiler.

-No realizar una negociación. Si el interesado en la vivienda cumple con las condiciones que busca el propietario, como puede ser dar una mínima seguridad de que se va a recibir la mensualidad, siempre podemos intentar lograr algún tipo de rebaja en la mensualidad de la vivienda, que haga alguna pequeña reforma o que sea flexible en alguna de las cláusulas, que encontramos en el contrato. Por intentarlo, no pierdes nada y, en ocasiones, al inquilino le interesa tener la vivienda alquilada, de manera urgente.

-Hacer un contrato de tipo verbal. La ley permite hacer dos tipos de contratos, tanto por escrito, como el contrato verbal. Y, ambos, son igual de válidos. Pero, en el momento de poder demostrar que hemos llegado a algún tipo de acuerdo que se habían aceptado algún tipo de cláusula es mucho más complicado si el contrato se realiza de una forma verbal.

-No leer el contrato, que vas a firmar. Si no revisas un contrato, que no has escrito, antes de llegar al momento de la firma, quizás, te puedas encontrar, en un futuro inmediato, con alguna sorpresa bastante desagradable. So no miras el contrato con detalle, te vas a poder encontrar con algunos aspectos que no te esperabas o que faltan términos, con los que tú contabas.

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Contrato de alquiler, evitar errores

Los consumidores, cada vez, tienen más cuidado, a la hora de tomar algún tipo de decisión, sobre todo, si puede afectar a su economía, como puede ser alquilar un piso. Pero, en ocasiones, todos los cuidados que tomemos no es suficiente y los intereses que tiene el consumidor, no llegan a cumplirse. Por esa razón, cuando damos el paso de alquilar una vivienda debemos leer el texto que vamos a firmar, con mucho cuidado, y solicitar las modificaciones de las cláusulas, que nos parezcan más interesantes. Algunos de los errores más cotidianos son los siguientes:

- No comprobar que la persona que nos alquila el piso es, en realidad, el dueño del mismo. Puede suceder que la persona que nos está alquilando la propiedad sea, en realidad, una persona ajena o un familiar del mismo, que busca sacar dinero del alquiler del piso -a causa de una herencia, un divorcio, un conflicto de tipo familiar... También, nos podemos encontrar ante el caso de un subarriendo. Ten cuidado, para no ser víctima de un engaño, por lo que se recomienda, en este tipo de casos, que se consulte los archivos del Registro de la Propiedad. Sencillamente hay que pedir una nota simple, que cuesta unos 3 euros, para saber quien es el verdadero propietario del piso que nos interesa alquilar. Como dice el dicho: “hay que prevenir, antes que curar”.

- No saber si la inmobiliaria va a cobrar al inquilino. O sea, si el contrato de alquiler se realiza a través de una agencia, debemos preguntar, en un primer lugar, si la misma le cobra algún tipo de interés, de honorario, a la persona que es propietario de la vivienda. Incluso, hay agencias que cobran, también, al inquilino, en el momento en el que firma el contrato.

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